EIET (SELVEIET) BOLIG
Boliger for salg benevnes ofte som andels leilighet, borettslagsleilighet, selveierbolig, obligasjonsleilighet, aksjeleilighet, eierseksjon m.m. Uttrykkene gjenspeiler eierformen. For deg som skal kjøpe bolig er det viktig å vite forskjellen på ulike eierformer, slik at du kan gjøre gode valg ved kjøp av bolig. Hustypen, dvs. om det er en leilighet, rekkehus eller enebolig, sier ingenting om eierformen.
Boliger som inngår i kategorien «eiet bolig» (selveierbolig) kan for eksempel være frittliggende eneboliger, rekkehus eller frittliggende fritids-hus. Eierseksjoner (selveierleiligheter) er leiligheter med eget seksjonsnummer.
Selveide boliger kan deles i to kategorier:
1. Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer
2. Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget.
Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet kan tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventu- elle panteheftelser på eien- dommen registrert.
Eier du bolig på eget gårds- og bruksnummer (enebolig eller rekkehus) har du full råderett over boligen så len- geråderettenutøvesinnenfor kommunens reguleringsplan og vedtekter i eventuell vel- forening, og hensynet til naboene ivaretas. Kjøper du en eierseksjon i et eier- seksjonssameie, reguleres eierforholdet av lov om eier- seksjoner samt vedtekter og husordensregler i sameiet. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt.
Før du inngir bud på en eier- seksjonsleilighet må du sørge for å få opplyst fellesutgift- enes størrelse og hva de dekker. Du bør også be om å få siste årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år, samt utskrift av protokoll fra siste årsmøte i sameiet, for å få en oversikt over økonomien i eierseksjons- sameiet. Videre bør du også be om å få vedtektene for ei- erseksjonssameiet, da ved- tektene kan inneholde rådighetsbegrensninger som for eksempel regulerer adgangen til utleie.
Frivillig salg av ferdig oppført eiet bolig og eierseksjon reguleres av avhendingsloven.
BORETTSLAG/ANDELSBOLIG
Borettslagsbolig og andelsbolig er det samme. Borettslagsboliger kan for eksempel være leiligheter, rekkehus, tomannsboliger, eneboliger eller fritidsboliger. Borettslag kan organiseres som et frittstående borettslag eller som et borettslag tilknyttet et boligbyggelag.
Kjøper du en andel i et borettslag blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og tomten. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen.
På grunn av at eier av borettslagsbolig ikke direkte eier leiligheten, blir eierne av andelen heller ikke direkte ansvarlige ovenfor borettslagets kreditorer. Borettslagets kreditorer må forholde seg til borettslaget, som er et selskap med begrenset ansvar. Spør om borettslaget er med i en sikringsordning!
Dersom du kjøper en andel i et borettslag blir ditt eierskap registrert i Borettsregisteret, som føres av Kartverket i ullensvang. I Borettsregisteret blir også eventuell pant på andelen notert. når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.
Før du inngir bud på en borettslagsbolig er det viktig å sjekke borettslagets økonomi. Be derfor om å få utlevert borettslagets årsberetning med regnskap og budsjett for inneværende år. leilighetens andel av fellesgjeld vil du få opplyst hos meglerforetaket eller ved å ta kontakt med borettslagets forretningsfører. Andelen av fellesgjelden som knytter seg til leiligheten du får bruksrett til, betjenes gjennom betaling av de månedlige felleskostnadene. Felleskostnadene dekker i tillegg din andel av utgifter til vaktmester, snørydding, offentlige avgifter, strøm i fellesarealer osv. Be også om å få utskrift av protokoll fra siste årsmøte i borettslaget, for å sjekke om det er gjort vedtak som vil få betydning for økonomien i laget.
Du bør også sjekke om eiere av andre andeler i borettslaget eller medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett ved salg.
Borettslagsboliger reguleres av borettslagsloven. Frivillig salg av andel i ferdig bygget borettslag reguleres av avhendingsloven.
AKSJEBOLIG
Denne eierformen ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Ved kjøp av aksje(r) blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene i selskapet. Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du i utgangspunktet full råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven og boligaksjeselskapets vedtekter.
Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser.
Det er ikke lenger adgang til å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven.
Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven. Det er imidlertid vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven skal få anvendelse så langt de passer ved salg av aksjebolig.
TOMTEFESTE
En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten (grunneier) og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven.
Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfesteren fremdeles eier tomten.
Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdragelsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte god- kjenning dersom det fore- ligger saklig grunn.
Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesters eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne.
Den som eier bolig eller fritidsbolig på festet tomt, har rett til å få forlenget festekontrakten når denne løper ut. Med noen unntak har fester av tomt til bolig og fritidsbolig også rett til å innløse (kjøpe) tomten.
Kilde: NEF (Norge Eiendomsmeglerforbund)